Нотаріальне посвідчення та оподаткування правочинів з нерухомим майном

Зважаючи на вид правочину щодо відчуження нерухомого майна, а також на статус учасників таких відносин, можливий різний режим оподаткування та порядок нотаріального посвідчення таких правочинів.  
Випадок 1.
У випадку укладення будь-яких договорів про відчуження (крім спадкування та дарування) нерухомого майна:
  • вдруге протягом року
  • і/або щодо нерухомого майна набутого більш ніж три роки тому (окрім набутого шляхом спадкування)
продавець буде зобов'язаний оплатити податок у розмірі 5% від вартості нерухомості, визначеної сторонами договору, але не нижчою, ніж у експертному висновку про оцінку майна для цілей оподаткування, (відповідно до статей 172.2 та 167.2 Податкового кодексу України) і надати такий документ нотаріусу перед посвідченням договору, а нотаріус вимагатиме експертний висновок про оцінку майна для цілей оподаткування. При цьому ціна у договорі не може бути нижчою, ніж у експертному висновку.  
Випадок 2.
У випадку спадкування чи дарування нерухомого майна особами, що не є родичами першого та другого ступенів споріднення:
  • вдруге протягом року
  • і/або щодо нерухомого майна набутого більш ніж три роки тому (окрім набутого шляхом спадкування)
обдарований чи спадкоємець, що отримав спадщину, також оплачуватиме податок у розмірі 5% від вартості нерухомості, визначеної цього разу сторонами самотійно (відповідно до статей 172.2 та 167.2 Податкового кодексу України). Цього разу ні документа про сплату податку, ні експертного висновку про оцінку майна для цілей оподаткування нотаріусу надавати не потрібно.
Випадок 3.
У випадку спадкування чи дарування нерухомого майна особами, що є родичами першого та другого ступенів споріднення не залежно від кількості таких договорів протягом року та терміну попереднього володіння таким майном обдарований чи спадкоємець, що отримав спадщину, не оплачуватиме жодного податку. Цього разу також не потрібно надавати нотаріусу ні документа про сплату податку, ні експертного висновку про оцінку майна для цілей оподаткування.  
***
З питань консультацій щодо Ваших питань звертайтесь до наших юристів! Ця стаття не може вважатись консультацією юриста чи юридичним висновком щодо Вашого питання та несе інформаційно-ознайомлювальний характер.
***
  Витяги з нормативно-правових актів щодо цього питання:
Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 (із змінами):
Глава 2. Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна
1.18. Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості та об'єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна. У справах нотаріуса залишається копія висновку про вартість майна, складеного суб'єктом оціночної діяльності, на якій проставляється відмітка «згідно з оригіналом» із зазначенням дати та проставленням підпису нотаріуса. Звіт про оцінку майна повертається особам, що його подали.

Відповідно до статей Податкового кодексу України:
Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
172.8. Для цілей цієї статті (172 - ред.) під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.
Стаття 174. Оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок коштів, майна, майнових чи немайнових прав
174.2. Об'єкти спадщини оподатковуються:
174.2.1. за нульовою ставкою: а) об'єкти спадщини, що успадковується членами сім'ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення.
174.6. Об'єкти дарування, зазначені в пункті 174.1 цієї статті (тобто включаючи нерухомість), подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини.
  ***
З питань консультацій щодо Ваших питань звертайтесь до наших юристів!